Vendre la maison d'un parent en EHPAD

Entrer en EHPAD ne retire aucun droit au propriétaire. La maison reste la sienne, et lui seul peut décider de la vendre. Ses enfants ne peuvent pas signer à sa place sans un pouvoir écrit ou une décision du juge, même s'ils paient une partie de l'hébergement ou s'occupent déjà de ses papiers.

Tout dépend donc d'une question : votre parent peut-il encore exprimer sa volonté ? La réponse ne se décide pas en famille. En cas de doute, c'est un certificat médical, établi par un médecin inscrit sur la liste du procureur, qui permet de trancher.

Si la maison est démembrée, par exemple parce que votre parent en a l'usufruit et vous la nue-propriété, lisez aussi vendre une maison en usufruit : l'accord de chacun sera nécessaire.

C'est le cas le plus simple. Votre parent signe lui-même le compromis puis l'acte de vente, comme n'importe quel vendeur. Le notaire peut se déplacer à l'EHPAD pour recueillir sa signature si le trajet est difficile.

S'il préfère ne pas s'en occuper, il peut donner une procuration à l'un de ses enfants. Pour une vente immobilière, la procuration est rédigée par le notaire et précise le bien et le prix minimum accepté. L'enfant signe ensuite toutes les étapes à sa place.

Le notaire vérifie, à chaque signature, que votre parent comprend ce qu'il fait. S'il a un doute sérieux sur sa lucidité, il peut refuser d'instrumenter et demander un certificat médical.

Si votre parent avait signé un mandat de protection future, le mandataire désigné peut agir dès que le mandat a été activé sur certificat médical. Pour vendre le logement de la personne protégée, il faut cependant l'autorisation du juge des contentieux de la protection (article 426 du Code civil).

Sans mandat, l'un des enfants demande au juge une habilitation familiale (article 494-1 du Code civil) ou, si la famille ne s'entend pas, une tutelle. Le juge désigne la personne qui représentera votre parent, puis autorise la vente de son logement, en fixant parfois un prix minimum après estimation.

Ces démarches prennent plusieurs mois. Mieux vaut les lancer dès que la question de la vente se pose, sans attendre que les frais d'hébergement aient entamé l'épargne de votre parent.

La maison est souvent le seul patrimoine qui permet de payer l'hébergement. En 2024, selon la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie, une chambre individuelle en hébergement permanent coûte en moyenne 2 164 € par mois dans un EHPAD habilité à l'aide sociale, et 3 128 € dans un établissement non habilité. Les prix dépassent 5 100 € par mois à Paris dans le secteur non habilité.

Sur une année, l'écart avec la pension de retraite se chiffre vite en dizaines de milliers d'euros. Quand l'épargne s'épuise, les enfants peuvent être sollicités au titre de l'obligation alimentaire (article 205 du Code civil), et le département peut verser une aide sociale à l'hébergement qu'il récupérera plus tard sur la succession, maison comprise.

Vendre la maison permet de payer l'EHPAD sans dépendre de ces aides, et de garder le choix de l'établissement.

Louer garde le bien dans la famille et apporte un revenu. Mais il faut trouver un locataire, gérer les impayés et les travaux, et souvent mettre le logement aux normes de décence avant de le louer. Les loyers sont imposés, et ils s'ajoutent aux revenus de votre parent.

Vendre libère un capital immédiatement disponible pour l'hébergement et met fin aux charges d'une maison vide : taxe foncière, assurance, chauffage minimal, entretien du jardin.

Une maison inoccupée se dégrade vite. Plus la décision tarde, plus le prix baisse et plus les frais s'accumulent. Pour une maison restée vide plusieurs mois, voyez comment vendre une maison avec travaux à un investisseur.

Depuis son entrée en EHPAD, la maison n'est plus la résidence principale de votre parent. La loi prévoit pourtant une exonération de la plus-value si trois conditions sont réunies (article 150 U du Code général des impôts).

La vente doit intervenir dans les deux ans qui suivent l'entrée en établissement. La maison ne doit pas avoir été louée ni prêtée entre-temps. Enfin, votre parent ne doit pas avoir été redevable de l'impôt sur la fortune immobilière, et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un plafond fixé chaque année, apprécié sur l'avant-dernière année avant la vente.

Au-delà de deux ans, la plus-value est imposable, avec les abattements habituels pour durée de détention. Le notaire vérifie ces conditions, les mentionne dans l'acte et calcule l'impôt s'il est dû.

La date limite des deux ans et le coût mensuel de l'EHPAD poussent à vendre rapidement. Commencez par réunir le pouvoir de signer : procuration, mandat activé ou décision du juge. Préparez ensuite le dossier du bien : titre de propriété, diagnostics obligatoires, dernière taxe foncière et photos de chaque pièce.

Les visites répétées dans une maison vide, loin de chez vous, sont souvent le plus difficile à organiser. Un acheteur professionnel décide sur dossier, achète en l'état, meubles compris s'il le faut, et sans condition de prêt. Si la maison intéresse nos acheteurs, vous recevez une offre d'achat sous 48 heures.