Vendre une maison en usufruit : qui décide et comment partager le prix

Une maison en usufruit est une maison dont la propriété est coupée en deux droits, détenus par des personnes différentes. On parle de propriété démembrée.

L'usufruitier a l'usage de la maison : il peut l'habiter, ou la louer et encaisser les loyers. Il paie en contrepartie les charges courantes et l'entretien. Le nu-propriétaire détient les murs, sans pouvoir y vivre ni en tirer de revenu. Il récupère automatiquement la pleine propriété au décès de l'usufruitier, sans droits de succession supplémentaires.

Ce n'est donc pas une situation provisoire que l'on règle d'une signature : tant que l'usufruitier est en vie, les deux droits coexistent, et toute décision importante sur la maison suppose que leurs titulaires s'entendent.

Le cas le plus fréquent est celui du conjoint survivant. Au décès de l'un des époux, quand tous les enfants sont communs au couple, le conjoint peut choisir de recevoir la totalité de la succession en usufruit (article 757 du Code civil). Il continue alors d'habiter la maison, et les enfants en deviennent nus-propriétaires.

Le deuxième cas est la donation avec réserve d'usufruit. Des parents donnent la maison à leurs enfants de leur vivant, pour préparer leur succession, tout en gardant le droit d'y vivre. Les droits de donation sont alors calculés sur la seule nue-propriété, ce qui les réduit.

Plus rarement, l'usufruit naît d'un achat démembré, par exemple quand un investisseur achète la nue-propriété d'un logement dont un bailleur social détient l'usufruit pour quinze ou vingt ans.

Oui, à une condition : tout le monde signe. L'usufruitier ne peut pas vendre la maison sans les nus-propriétaires, et les nus-propriétaires ne peuvent pas la vendre libre d'usufruit sans l'usufruitier. Si un seul refuse, la vente de la pleine propriété est bloquée, et aucun juge ne peut forcer l'usufruitier à renoncer à son droit.

Chacun peut en revanche vendre son propre droit, sans demander l'avis des autres. L'usufruitier peut céder son usufruit, le nu-propriétaire sa nue-propriété. En pratique, ces droits isolés trouvent peu d'acheteurs. Une nue-propriété oblige l'acheteur à attendre, parfois des décennies, avant de profiter du bien ; un usufruit s'éteint au décès de son premier titulaire. Ils intéressent surtout des investisseurs spécialisés, à prix réduit.

Le cas le plus simple reste donc la vente de la pleine propriété, signée ensemble par l'usufruitier et tous les nus-propriétaires. Si les nus-propriétaires sont plusieurs, par exemple des frères et sœurs, ils sont aussi en indivision entre eux, et chacun doit donner son accord.

Quand l'usufruit et la nue-propriété sont vendus en même temps, l'article 621 du Code civil prévoit que le prix se répartit entre eux selon la valeur respective de chaque droit, sauf si les parties décident ensemble de reporter l'usufruit sur le prix.

Pour chiffrer ces valeurs, on utilise le plus souvent le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts. Il dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente : plus il est âgé, plus la part de l'usufruit est faible et celle des nus-propriétaires importante. À 65 ans, l'usufruit vaut 40 % ; à 75 ans, 30 % ; à 85 ans, 20 %.

Ce barème n'est pas imposé pour le partage. Les parties peuvent retenir une valeur économique, calculée par exemple à partir de l'espérance de vie et du rendement locatif du bien, si elles sont toutes d'accord. Le barème reste la référence la plus utilisée, parce qu'il est simple et incontestable.

Une veuve de 78 ans détient l'usufruit de la maison familiale, ses deux enfants la nue-propriété à parts égales. Tous trois acceptent de vendre la maison 300 000 €.

Selon le barème, à 78 ans, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %. La mère reçoit donc 90 000 €. Les enfants se partagent 210 000 €, soit 105 000 € chacun.

Si la mère avait eu 82 ans au jour de la vente, sa part serait tombée à 20 %, soit 60 000 €, et chaque enfant aurait reçu 120 000 €. L'âge au jour de la signature compte : quelques mois d'écart peuvent changer la répartition de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Au lieu de partager, la famille peut convenir que l'usufruitier conserve l'usufruit sur la somme d'argent. Comme l'argent se consomme, il en dispose librement sa vie durant : on parle de quasi-usufruit (article 587 du Code civil). En contrepartie, ses enfants détiennent une créance de restitution, qu'ils récupèrent dans sa succession.

C'est fréquent quand le parent a besoin de capital, par exemple pour vendre la maison d'un parent en EHPAD et financer l'hébergement. Le parent garde la main sur la totalité du prix, et les enfants ne perdent rien sur le papier.

Cette option se décide par écrit, chez le notaire, au moment de la vente. La convention de quasi-usufruit précise le montant de la créance des enfants : c'est elle qui leur permettra de la faire valoir à la succession, et de la déduire de l'actif taxable.

Chacun est imposé sur la plus-value de sa propre part. Si la maison est la résidence principale de l'usufruitier, sa part est exonérée. Les nus-propriétaires qui n'y habitent pas sont en principe imposés sur la plus-value de leur nue-propriété (voir plus-value et résidence principale).

Cette plus-value se calcule à partir de la valeur retenue lors de la donation ou de la succession, et non du prix payé à l'origine par les parents. Elle bénéficie d'abattements pour durée de détention : l'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans.

Le notaire calcule l'impôt de chacun et le prélève directement sur le prix, le jour de la signature. Personne n'a de déclaration à faire ensuite. La règle détaillée est sur service-public.gouv.fr.

Ces ventes demandent l'accord de plusieurs personnes, parfois éloignées, et coïncident souvent avec un besoin d'argent pour le parent. Chaque mois de visites est un mois où l'accord familial peut se défaire, ou l'usufruitier changer d'avis.

Un acheteur professionnel qui décide sur dossier et achète sans condition de prêt réduit ce risque. Si votre maison correspond à ce que recherchent nos acheteurs, vous recevez une offre d'achat sous 48 heures, à partager ensuite selon le barème ou selon votre accord.