Comment vendre une maison en succession ou en indivision ?

Oui. Il n'est pas nécessaire que la succession soit entièrement réglée pour vendre. Il faut en revanche que les héritiers soient connus et qu'ils aient accepté la succession. Le notaire établit pour cela un acte de notoriété, qui liste les héritiers et leurs droits. Les héritiers sont propriétaires dès le décès : l'attestation de propriété immobilière, que le notaire rédige ensuite, ne fait que constater ce transfert et le publier au service de la publicité foncière. Elle peut être signée juste avant la vente, dans le même rendez-vous.

Ce qui ne peut pas attendre, c'est la déclaration de succession et le paiement des droits : ils sont dus dans les 6 mois du décès quand il a eu lieu en France métropolitaine (article 641 du Code général des impôts). Vendre la maison sert souvent à les financer. Dans ce cas, le calendrier compte : un acheteur qui paie sans emprunt évite d'ajouter à ces 6 mois les semaines d'attente d'un accord de banque, comme le montre le guide sur le délai minimum entre compromis et vente sans prêt.

Rarement seule. Tout dépend de ce que vous possédez après le décès. Si la maison appartenait au couple, la moitié vous revenait déjà en propre ; l'autre moitié entre dans la succession, que vous partagez avec les héritiers de votre mari. Si la maison était à lui seul, elle entre en entier dans la succession. Dans les deux cas, vous êtes en indivision ou en démembrement avec les enfants, et leur accord est nécessaire pour vendre.

Quand les enfants sont tous communs au couple, la loi vous laisse choisir entre l'usufruit de toute la succession et le quart en pleine propriété (article 757 du Code civil). Si un héritier vous demande de choisir et que vous ne répondez pas dans les 3 mois, vous êtes réputée avoir choisi l'usufruit (article 758-3). Si votre mari avait des enfants d'une autre union, vous recevez le quart en pleine propriété, sans option. Une donation au dernier vivant ou un testament peut élargir ces droits : le notaire vous dira ce qu'ils prévoient.

Si vous avez l'usufruit, vous gardez le droit d'habiter la maison ou de la louer, mais vous ne pouvez pas la vendre sans les enfants, qui en ont la nue-propriété. Vendue d'un commun accord, la maison rapporte un prix partagé selon votre âge au jour de la vente : à 65 ans, 40 % pour l'usufruit et 60 % pour la nue-propriété, selon le barème fiscal. Nous détaillons ce partage dans notre guide pour vendre une maison en usufruit.

Rien ne presse pour autant. Pendant l'année qui suit le décès, vous pouvez rester gratuitement dans le logement qui était votre résidence principale (article 763 du Code civil). Vous pouvez ensuite demander, dans ce même délai d'un an, un droit d'habitation à vie sur ce logement (article 764). Ces droits ne valent que pour l'épouse mariée : une compagne pacsée ou en concubinage n'hérite pas, sauf testament.

En principe, oui. Vendre un bien indivis demande l'unanimité des indivisaires (article 815-3 du Code civil). Les décisions de gestion courante se prennent à la majorité des deux tiers des droits, mais la vente d'un bien immobilier n'en fait pas partie.

La loi prévoit plusieurs exceptions, toutes sous le contrôle d'un juge. Le tribunal peut autoriser la vente demandée par les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits, ce que la partie suivante détaille. Il peut aussi l'ordonner quand le refus d'un indivisaire met en péril l'intérêt commun (article 815-5), et, en cas d'urgence, prendre toute mesure nécessaire (article 815-6). La loi du 7 avril 2026 précise sur ce dernier point que le juge peut autoriser un indivisaire à signer seul l'acte de vente.

Attention à ce que compte la majorité : ce sont les droits, pas les personnes. Un héritier qui détient la moitié du bien pèse plus lourd que deux héritiers à un quart chacun.

La procédure de l'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires majoritaires de vendre malgré un refus ou un silence. Elle passe d'abord par le notaire, puis par le tribunal judiciaire. Elle est exclue quand le bien est démembré (usufruit d'un côté, nue-propriété de l'autre), quand un indivisaire est présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté ou sous mesure de protection.

C'est la situation la plus bloquée, et la plus fréquente entre deux enfants ou entre un frère et une sœur : chacun détient la moitié, personne n'atteint les deux tiers, la procédure de l'article 815-5-1 est donc fermée. Trois voies restent ouvertes.

La première est de vendre sa propre part. Vous pouvez céder vos droits à un tiers, mais vous devez d'abord notifier votre projet aux autres indivisaires par acte de commissaire de justice, avec le prix et les conditions. Ils ont alors un mois pour racheter votre part aux mêmes conditions (article 815-14). Une cession faite sans cette notification peut être annulée, l'action étant ouverte pendant 5 ans (article 815-16). En pratique, une part d'indivision se vend moins bien qu'une maison entière : l'acheteur entre dans une indivision qu'il ne maîtrise pas.

La deuxième est le partage. Personne n'est tenu de rester en indivision (article 815 du Code civil) : chaque indivisaire peut demander le partage au tribunal. Si le bien ne peut pas être divisé, le juge en ordonne la vente aux enchères. C'est la voie la plus longue et souvent la moins rémunératrice, ce qui pousse beaucoup de familles à trouver un accord avant d'y arriver.

La troisième est le rachat. Un héritier peut racheter la part de l'autre en lui versant une soulte. Ce partage amiable est taxé au droit de partage de 2,5 % de l'actif partagé (article 746 du Code général des impôts), en plus des frais du notaire.

Le notaire chargé de la succession est le chef d'orchestre de la vente. Voici les étapes dans l'ordre où elles se présentent le plus souvent.

• L'acte de notoriété : il désigne les héritiers et leurs droits. Sans lui, rien ne peut être signé.
• L'estimation du bien : elle sert à la déclaration de succession, et c'est cette valeur qui servira plus tard au calcul de la plus-value. Mieux vaut qu'elle soit juste.
• La déclaration de succession et le paiement des droits, dans les 6 mois du décès.
• L'accord des héritiers sur la vente et sur le prix, puis le compromis, signé par tous les indivisaires ou par un mandataire qu'ils ont désigné.
• L'attestation de propriété immobilière, puis l'acte de vente. Le prix est versé au notaire, qui règle les éventuelles dettes de la succession avant de répartir le solde entre les héritiers.

Plusieurs délais légaux rythment une vente après un décès. Aucun n'empêche de vendre vite, mais chacun a un effet si on le laisse passer : droits de succession majorés après 6 mois, option du conjoint figée en usufruit après 3 mois de silence, droit au logement perdu au-delà d'un an. Quand les héritiers ne s'entendent pas et que la succession est bloquée, l'un d'eux peut aussi demander au juge de désigner un mandataire successoral (articles 813-1 et suivants du Code civil) pour administrer provisoirement les biens.

La vente elle-même n'est pas taxée au titre de la succession : les droits de succession sont calculés sur la valeur du bien au décès et dus dans les 6 mois, que la maison soit vendue ou non. Vendre ne les fait pas disparaître, et ne les reporte pas.

La plus-value, elle, peut être imposée. Elle se calcule sur la différence entre le prix de vente et la valeur retenue dans la déclaration de succession, augmentée des frais réellement payés à cette occasion. Elle est taxée à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention, qui court à partir du décès : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

Il existe une exonération totale si la maison est la résidence principale du vendeur au jour de la vente. C'est la résidence principale de l'héritier qui compte, pas celle du défunt : une maison de famille héritée et vendue par des enfants qui vivent ailleurs ne bénéficie pas de cette exonération. À l'inverse, une veuve qui vend la maison où elle habite peut y avoir droit pour sa part.

Une vente classique après un décès cumule les délais : trouver un acheteur, attendre son prêt, mettre tous les héritiers d'accord sur chaque visite et chaque négociation. Un acheteur professionnel, investisseur ou marchand de biens, raccourcit la partie qui dépend du marché. Il achète sur dossier, souvent en l'état, sans condition de prêt, ce qui laisse surtout les délais du notaire.

C'est utile dans trois situations fréquentes : quand la vente doit financer les droits de succession dans les 6 mois, quand la maison est vide et se dégrade, ou quand des héritiers éloignés veulent une seule décision, prise une fois, plutôt qu'une longue mise en vente. Le prix proposé tient compte de l'état du bien et de la rapidité de l'achat : vous restez libres, ensemble, de l'accepter ou de le refuser. Achat direct, réseau d'acheteurs ou vente interactive : les formules de vente immobilière rapide sont comparées une à une dans un guide dédié.