Compromis de vente : délai dépassé par l'acheteur, que faire ?

Dans la grande majorité des compromis, non. La loi laisse les parties fixer librement la date de signature de l'acte définitif, et ce qui compte est la façon dont cette date est écrite. Relisez la clause intitulée « réitération », « réalisation » ou « date de signature de l'acte authentique » : c'est elle qui décide de votre situation, pas le calendrier.

Deux rédactions existent, avec des effets opposés. Le notaire qui a rédigé l'acte vous dira en quelques minutes laquelle figure dans le vôtre ; demandez-le par écrit, car sa réponse guidera tout le reste.

Trois causes reviennent. La plus courante est le financement : la banque n'a pas encore émis l'offre de prêt, ou l'acheteur attend la fin de son délai de réflexion. La deuxième tient au dossier du notaire : réponse de la mairie sur le droit de préemption, état hypothécaire, documents de copropriété. La troisième, plus rare, est un acheteur qui hésite ou cherche à renégocier.

Avant d'accuser l'acheteur, vérifiez si la date était tenable. Avec un prêt, plusieurs délais fixés par la loi s'enchaînent et aucun ne peut être raccourci : une date butoir fixée à six semaines de la signature est souvent dépassée sans que personne ait commis de faute. Le graphique compare la durée de chacun de ces délais.

Tout dépend de la condition suspensive de prêt et de la façon dont l'acheteur l'a respectée. Le compromis lui laisse un délai pour obtenir son crédit, qui ne peut pas être inférieur à un mois à compter de la signature (article L313-41 du Code de la consommation). Ce délai est distinct de la date butoir de l'acte, et c'est souvent lui qui est dépassé en premier. Deux cas se présentent, et un arrêt récent en précise la limite ; pour savoir lequel est le vôtre, demandez à l'acheteur les pièces listées à la fin de cette partie.

• La date de dépôt de chaque demande de prêt, comparée au délai fixé dans le compromis.
• Le montant, la durée et le taux demandés, qui doivent correspondre à ceux du compromis.
• Le nombre de banques sollicitées, si le compromis en impose un.
• Les lettres de refus des banques, datées et nominatives.
• La date de réception de l'offre de prêt, si une banque a accepté.

Si le retard vient du prêt ou du notaire et que l'acheteur est sérieux, prolonger est souvent la solution la plus rapide : une procédure contre un acheteur défaillant prend des mois, une prolongation quelques jours. Service-Public prévoit cette possibilité, à condition de passer par un avenant écrit, signé comme le compromis lui-même.

Profitez de l'avenant pour reprendre la main. Fixez une nouvelle date courte et rendez-la extinctive, précisez si la condition de prêt est prolongée ou levée, et négociez une indemnité si le retard vous coûte (double charge de crédit, loyer, déménagement). Un accord donné au téléphone ou par simple courriel laisse place au doute : c'est l'absence d'acceptation expresse du report par le vendeur qui a rendu la promesse caduque dans l'affaire jugée en 2013.

Quand l'acheteur ne répond plus ou refuse de signer, il faut créer la preuve de sa défaillance avant toute action. Les étapes ci-dessous se suivent dans cet ordre ; sauter l'une d'elles affaiblit votre dossier devant le juge, et c'est le notaire qui vous accompagne pour la plupart.

Le compromis vaut vente dès que les parties sont d'accord sur le bien et le prix (article 1589 du Code civil). Vous pouvez donc demander au juge de forcer la vente (article 1221) : le jugement vaut alors acte de vente. La voie est sûre en droit mais longue, et elle ne règle pas la question de l'argent si l'acheteur n'a pas de financement.

Vous pouvez aussi rompre le compromis et être indemnisé. Une idée fausse circule pourtant : la clause pénale ne s'applique pas automatiquement à son montant. Le juge peut la réduire si elle est manifestement excessive, ou l'augmenter si elle est dérisoire (article 1231-5 du Code civil). Le tableau résume les quatre recours possibles.

Pas avant que le premier compromis soit éteint, et pouvoir le prouver. Tant qu'il vit, le premier acheteur peut réclamer le bien : signer un second compromis vous exposerait à deux ventes pour une seule maison, et à indemniser l'un des deux acheteurs.

Trois situations vous libèrent : une rupture amiable signée par l'acheteur, qui règle le sort du dépôt de garantie ; une caducité acquise (date extinctive ou condition de prêt défaillie), constatée par écrit par le notaire ; une décision de justice qui prononce la résolution. Dès que vous avez l'une de ces pièces, vous pouvez relancer la vente, y compris par une vente immobilière rapide si le temps perdu pèse sur votre projet.

Les règles s'appliquent dans les deux sens. Le vendeur est engagé dès la signature du compromis et ne peut pas se rétracter, sauf clause de dédit. Si le retard vient de lui, l'acheteur peut à son tour le mettre en demeure, faire dresser un procès-verbal de carence, demander la vente forcée, récupérer son dépôt et réclamer des dommages et intérêts (frais de dossier bancaire, prolongation d'un loyer).

Le retard du vendeur a souvent une cause concrète, qu'il vaut mieux traiter avant la date butoir qu'après. La plus délicate est celle d'un bien détenu à plusieurs : pour vendre une maison en indivision, la signature de chaque indivisaire est nécessaire le jour de l'acte.

La plupart des dépassements se voient venir plusieurs semaines à l'avance. Le plus sûr est de fixer une date réaliste au compromis, puis de suivre le dossier de près, sans attendre la veille pour découvrir qu'une pièce manque. Quelques réflexes suffisent dans la plupart des cas.

Si votre calendrier ne supporte aucun retard (achat d'un autre logement, départ à l'étranger, succession à régler), le financement de l'acheteur est le premier risque à écarter. Choisir de vendre à un investisseur immobilier qui achète sans condition de prêt supprime ce délai, en échange d'un prix généralement plus bas.

• Fixez la date butoir en comptant les délais légaux, et non une date ronde choisie par habitude.
• Rédigez une clause qui rend la date extinctive après un délai de grâce, si votre projet en dépend.
• Demandez à l'acheteur la copie de ses demandes de prêt dès qu'elles sont déposées.
• Préparez vos documents (titre, diagnostics, copropriété) avant même la signature du compromis.
• Faites un point écrit avec le notaire un mois avant la date prévue.
• Si un report devient inévitable, signez l'avenant avant la date, et non après.

Nous avons lu le 2 novembre 2026 la fiche Service-Public sur la promesse de vente d'un logement existant (F2965, vérifiée le 10 avril 2026), onglet compromis déplié, et la fiche sur l'obtention d'un crédit immobilier (F16123). Les deux arrêts cités viennent de leurs commentaires publiés (LegalNews pour celui du 29 mai 2013, Le Mag juridique pour celui du 24 septembre 2026). Nous avons aussi lu les neuf pages les mieux placées sur ces questions pour vérifier ce qu'elles affirment : la plupart présentent la clause pénale comme automatique, ce que l'article 1231-5 du Code civil dément. Ce guide donne une information générale ; pour un litige, seul un avocat ou votre notaire peut lire votre compromis.