Vendre une passoire thermique : ce que dit la loi en 2026

Non. Vous pouvez vendre une maison ou un appartement classé F ou G, en l'état, sans faire un seul euro de travaux, à un particulier comme à un professionnel. La confusion vient de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 : elle a bien créé des interdictions, mais elles portent sur la mise en location. Un logement trop énergivore n'est plus « décent » pour un nouveau bail ; il reste parfaitement vendable.

Ce que la loi exige du vendeur tient en deux documents. Le DPE, d'abord, obligatoire pour toute vente et affiché dès l'annonce : les règles du DPE pour vendre une maison s'appliquent sans changement à une passoire. L'audit énergétique, ensuite, pour une maison ou un immeuble dont vous êtes l'unique propriétaire, classé E, F ou G. Service-Public le résume en une ligne, à la question de savoir si le DPE oblige le vendeur à faire des travaux :

Une passoire thermique, ou passoire énergétique, est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Le DPE retient la plus mauvaise de deux notes : la consommation d'énergie primaire par mètre carré et par an, et les émissions de gaz à effet de serre. Un logement peu gourmand mais chauffé au fioul peut donc tomber en F à cause de ses émissions, et une maison bien isolée mais chauffée avec un vieux convecteur électrique peut y tomber à cause de sa consommation.

Au 1er janvier 2025, l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) comptait environ 3,9 millions de passoires parmi les 30,9 millions de résidences principales, soit 12,7 % du parc, et 5,4 millions en comptant les résidences secondaires et les logements vacants. Leur nombre baisse vite : 836 000 de moins qu'au 1er janvier 2023, dont une partie tient seulement à des changements de méthode de calcul. Le graphique ci-dessous reprend ces chiffres, plus la simulation de l'ONRE avec le coefficient électrique entré en vigueur en 2026.

Toutes les dates de la loi Climat ne concernent pas le vendeur. Le tableau sépare ce qui change pour la location, où les interdictions s'empilent, et ce qui change pour la vente, où seules des obligations d'information s'ajoutent. Il reprend la foire aux questions du ministère de la Transition écologique (mise à jour le 19 décembre 2025) et les fiches de Service-Public lues en octobre 2026.

Pour la location, une date vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites conclus à partir de cette date : un bail signé avant continue jusqu'à son échéance. Pour la vente, la seule échéance future est l'extension de l'audit aux maisons classées D en 2034.

Oui pour une maison, non pour un appartement en copropriété. L'article L126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation impose l'audit aux bâtiments mis en vente qui appartiennent à un seul propriétaire : une maison individuelle, ou un immeuble de plusieurs logements détenu en entier. Service-Public précise qu'il vise les ventes dont la promesse ou l'acte est signé depuis le 1er avril 2023, et qu'il concerne aujourd'hui les classes E, F et G.

Le vendeur le commande et le paie. Son prix n'est pas réglementé : il varie selon le professionnel, la taille de la maison et la région, et il peut être pris en charge en partie par MaPrimeRénov' sous conditions. Contrairement au DPE, qui se contente de classer le logement, l'audit chiffre ce qu'il faudrait faire pour le rénover, ce qui sert surtout à l'acheteur pour fixer son prix. Selon la fiche F37110 de Service-Public, il comprend :

• Une estimation de la performance énergétique avant travaux, selon la méthode du DPE, avec un schéma des pertes de chaleur.
• Au moins deux propositions de travaux : un parcours par étapes, dont la première fait gagner deux classes, et un parcours en une seule fois.
• La classe visée en fin de parcours, au moins B, ou C, D ou E selon le départ si le bâti ou le coût l'empêche.
• Le coût estimé des travaux et les principales aides financières mobilisables.
• Les économies d'énergie attendues et leur effet sur la facture annuelle, sous forme de fourchette.
• Les conditions d'aération et de ventilation à respecter après travaux.

Un logement classé G occupé par un locataire peut se vendre, et le bail suit le logement : l'acquéreur devient le nouveau bailleur, aux mêmes conditions. C'est souvent la situation la plus délicate, parce que la décence énergétique s'apprécie au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail, et non à sa signature. Pour les règles propres à cette vente (congé, droit de préemption, décote), voyez comment vendre un appartement loué.

Oui, pour beaucoup de logements chauffés à l'électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Un logement tout électrique affiche mécaniquement une consommation primaire plus faible, et peut gagner une classe sans aucun chantier. L'ONRE a simulé l'effet de ce changement : environ 700 000 résidences principales de moins en F ou G, soit 3,2 millions de passoires au lieu de 3,9 millions.

Si votre DPE date de 2025 ou d'avant, il reste valable, mais il peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur le site de l'Ademe qui délivre une attestation avec la nouvelle étiquette. Faites la vérification avant de mettre en vente : passer de F à E change l'annonce, et pour une maison l'audit reste exigé en E mais disparaîtrait en D.

Une seconde étape est déjà fixée. Un arrêté du 19 août 2026 abaisse le coefficient de 1,9 à 1,7 et un arrêté du 11 juin 2026 crée une classe A0, les deux à compter du 1er janvier 2027, selon Service-Public. Un vendeur d'une maison tout électrique proche de la limite entre deux classes peut avoir intérêt à refaire calculer son étiquette début 2027.

La réponse dépend moins de la classe que de votre situation : le temps dont vous disposez, l'argent que vous pouvez avancer et ce que vous comptez faire du prix. Les travaux qui font gagner deux classes coûtent cher, l'audit en donne justement l'estimation, et un acheteur ne les rembourse pas toujours euro pour euro. Si la maison demande aussi d'autres travaux que l'isolation, les règles pour vendre une maison avec travaux s'appliquent de la même façon. Quatre profils reviennent souvent, chacun avec sa réponse :

Un logement F ou G se vend en général moins cher qu'un logement comparable mieux classé : l'acheteur déduit le coût des travaux qu'il prévoit, et pour un bien destiné à la location, le loyer bloqué et l'échéance de décence. L'écart dépend beaucoup du marché local. Dans une ville où les biens manquent, une maison G bien placée trouve preneur avec une décote modérée ; dans une zone détendue, la classe pèse davantage.

Trois types d'acquéreurs regardent ces biens. Le particulier qui veut rénover pour habiter, souvent avec un prêt et des aides, et qui lira l'audit de près. Le bailleur investisseur, qui fait ses calculs de rendement après travaux. Le professionnel enfin, marchand de biens ou société, qui achète sans condition de prêt et intègre directement le chantier à son offre ; si vous cherchez à vendre à un investisseur immobilier, comparez son offre au prix d'une vente classique moins les mois d'attente.

Dans tous les cas, le prix se défend mieux avec un dossier complet : DPE récent ou mis à jour, audit pour une maison, factures des travaux déjà faits (chaudière, fenêtres, combles) et taxe foncière. Un acheteur qui comprend ce qu'il achète réduit moins sa marge de sécurité.

L'annonce d'un logement classé F ou G porte la mention « logement à consommation énergétique excessive », en plus des classes énergie et climat et du montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, avec l'année de référence des prix. Ces mentions doivent être au moins aussi lisibles que le reste du texte. Une annonce qui les omet ou les fausse expose le vendeur à une amende pouvant atteindre 3 000 € (15 000 € pour une société), selon Service-Public, et l'acheteur trompé peut demander des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente.

Inutile de cacher la classe : elle figure dans l'annonce, dans le dossier de diagnostics et dans l'audit. Mieux vaut l'assumer dans le texte en mettant en avant ce qui joue pour le bien (emplacement, surface, terrain, travaux déjà faits) et en indiquant que l'audit est disponible. Les acheteurs qui cherchent une maison à rénover filtrent souvent les annonces sur les classes F et G.

Nous avons lu, entre le 30 et le 31 octobre 2026, les fiches de Service-Public sur l'audit énergétique (F37110, vérifiée le 14 septembre 2026), le DPE (F16096) et le logement décent (F2042), la foire aux questions du ministère de la Transition écologique sur la décence énergétique et le gel des loyers (mise à jour le 19 décembre 2025), et l'étude de l'ONRE sur le parc au 1er janvier 2025. Les chiffres de 2023 et 2024 du graphique sont recalculés à partir des écarts publiés par l'ONRE (836 000 et 327 000 passoires de plus qu'en 2025), arrondis à la centaine de milliers.

Nous avons aussi lu douze pages classées en tête de Google sur ces questions, pour relever les idées fausses qui circulent : une interdiction de vente qui n'existe pas, un audit présenté comme obligatoire pour les appartements, ou des calendriers qui ignorent le nouveau calcul du DPE de 2026.