Peut-on vendre une maison hypothéquée ou avec un crédit en cours ?

Oui, et vendre une maison sous hypothèque est courant : beaucoup de propriétaires revendent avant la fin de leur prêt. L'hypothèque ne vous retire aucun droit sur la maison. Elle donne seulement à la banque une priorité sur le prix si le bien est vendu, et le droit de le faire saisir si vous cessez de payer. Service-Public le dit sans détour : avec un prêt immobilier classique, vous avez la possibilité de revendre votre logement avant d'avoir remboursé intégralement votre prêt.

Ce qui change, c'est le chemin de l'argent. L'acheteur paie le notaire, qui règle d'abord les créanciers inscrits sur la maison, puis vous verse ce qui reste. Aucune démarche séparée n'est nécessaire : tout se fait entre le compromis et la signature, dans le délai compromis de vente habituel. La réponse précise dépend de la garantie de votre prêt et de la date à laquelle il se termine.

Le notaire, sur le prix payé par l'acheteur. Dès l'ouverture du dossier, il consulte les inscriptions publiées sur la maison au service de la publicité foncière et recense tous les créanciers : la banque qui a financé l'achat, mais aussi, le cas échéant, un créancier ou le Trésor public qui aurait inscrit une hypothèque après un jugement ou une dette d'impôt. L'acheteur doit recevoir une maison libre de toute inscription : aucun notaire ne signera l'acte sans avoir de quoi payer chacun d'eux.

De votre côté, demandez par écrit à votre banque un décompte de remboursement anticipé, établi pour une date proche de la signature prévue. Il distingue le capital restant dû, les intérêts courus jusqu'à cette date et l'indemnité éventuelle. Transmettez-le au notaire avec l'offre de prêt, ses avenants et les références de chaque crédit. Le jour de l'acte, le notaire verse à la banque le montant du décompte, prépare l'acte de mainlevée et vous vire le solde. Si la signature glisse de quelques semaines, faites actualiser le décompte : les intérêts courent jusqu'au remboursement effectif.

Une précaution simple évite les mauvaises surprises : faites coïncider la date de remboursement avec celle d'une échéance mensuelle. Service-Public signale que vous évitez ainsi de payer des intérêts supplémentaires sur les jours écoulés depuis le dernier prélèvement.

Le capital restant dû, les intérêts de la période en cours et, si votre contrat le prévoit, une indemnité de remboursement anticipé. Cette indemnité est plafonnée par le Code de la consommation (articles L313-47 à L313-49 et R313-25) : elle ne peut dépasser ni 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû. On lit souvent que la pénalité « peut atteindre 3 % » : c'est vrai, mais seulement pour un prêt à plus de 6 %. En dessous, c'est le plafond des 6 mois d'intérêts qui s'applique, et il est nettement plus bas.

Le graphique montre ce plafond pour 150 000 € restant dus, selon le taux du prêt. À 2 %, l'indemnité ne peut dépasser 1 500 €, soit 1 % du capital. Vérifiez votre offre de prêt : certains contrats ont été négociés sans indemnité, ou avec une indemnité réduite après quelques années.

La levée, ou mainlevée, prend la forme d'un acte authentique signé chez le notaire avec l'accord de la banque. Le notaire le présente au service de la publicité foncière, qui radie l'inscription. Les frais de cet acte sont à la charge du vendeur, et ils dépendent du montant du crédit d'origine, pas de ce qu'il reste à rembourser : un petit reliquat sur un gros prêt coûte donc autant à lever que le prêt entier. Demandez au notaire leur estimation dès le mandat de vente, pour l'intégrer à votre calcul du prix net.

Ces frais disparaissent si vous attendez : l'inscription s'éteint seule un an après la dernière échéance de remboursement, telle qu'indiquée lors de l'inscription. Si la banque refuse la mainlevée alors que le prêt est soldé, il reste la voie du tribunal judiciaire dont dépend le service de la publicité foncière concerné.

C'est le seul cas où l'hypothèque bloque vraiment la vente. Si le prix net, une fois déduits les frais à votre charge, est inférieur à ce que vous devez aux créanciers inscrits, le notaire ne peut pas remettre à l'acheteur une maison libre. Cela arrive après une baisse du marché, sur un prêt récent qui a financé aussi les frais de notaire, ou quand plusieurs dettes sont inscrites sur le même bien. Faites le calcul avant de signer le compromis, jamais après : un vendeur qui ne peut pas livrer le bien libre s'expose aux recours de l'acheteur.

Parfois. Service-Public prévoit que la vente permet soit de rembourser le prêt par anticipation, soit, avec l'accord de la banque, de transférer le crédit sur le nouveau logement : le contrat est modifié et le taux d'intérêt reste celui du crédit initial. Ce transfert dépend des clauses de votre offre et de la bonne volonté de la banque, qui reprend une garantie sur le nouveau bien. Il vaut surtout le coup quand votre taux est plus bas que ceux du moment.

Les prêts aidés suivent leurs propres règles, et c'est là que les vendeurs se font surprendre. Le prêt à taux zéro (PTZ) doit être remboursé en une fois, au plus tard lors de l'inscription de la vente au service de la publicité foncière, sauf transfert vers une nouvelle résidence principale dans les 6 mois. Le prêt conventionné (PC) et le prêt d'accession sociale (PAS) doivent aussi être soldés à la vente, sauf transfert prévu par l'offre ou accepté par la banque. Le tableau résume les règles de Service-Public pour chaque type de prêt.

Oui, tant que le bien n'est pas adjugé. Une hypothèque judiciaire ou légale, prise par un créancier ou par le Trésor public sans votre accord, se traite comme celle d'une banque : le notaire paie le créancier sur le prix et obtient la mainlevée. Si une saisie immobilière est engagée, vous pouvez demander au juge de l'exécution l'autorisation de vendre vous-même, à un meilleur prix qu'aux enchères. Les délais sont courts : un acheteur qui paie sans prêt, comme lorsque vous choisissez de vendre à un investisseur immobilier, tient plus facilement le calendrier fixé par le juge.

Elle ne disparaît pas au décès de l'emprunteur. La dette entre dans la succession et l'inscription reste attachée à la maison, quel que soit l'héritier qui la reçoit. Dans la plupart des prêts immobiliers, une assurance emprunteur couvre le décès : selon la quotité assurée, elle rembourse tout ou partie du capital restant dû, et l'inscription peut alors être levée. Faites-vous remettre le contrat d'assurance par la banque avant toute décision.

Si la dette subsiste, les héritiers peuvent rembourser, ou vendre et laisser le notaire solder le prêt sur le prix, exactement comme le propriétaire l'aurait fait. Le décès de l'emprunteur fait partie des trois cas où la banque ne peut réclamer aucune indemnité de remboursement anticipé. Les règles propres à la vente maison succession, quand plusieurs héritiers doivent signer, s'ajoutent à celles du prêt.

Sources vérifiées en novembre 2026. Nous avons lu les fiches de Service-Public sur la levée d'hypothèque (F787), sa durée (F788), l'hypothèque conventionnelle (F789), l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (F786), le remboursement anticipé (F1669), la revente avant la fin du prêt (F19069) et la saisie immobilière (F16987), toutes le 3 novembre 2026. Les articles du Code de la consommation sont cités tels que ces fiches les reprennent.

Les montants du graphique sont un calcul : 6 mois d'intérêts sur 150 000 €, au taux indiqué, comparés au plafond de 3 % du capital. Nous avons aussi lu les huit guides les mieux placés sur la question pour repérer ce qu'ils laissaient de côté : les règles du prêt à taux zéro et des prêts aidés, le cas de la saisie et le niveau réel des indemnités aux taux actuels.