Vendre un appartement loué ou occupé

Oui, à n'importe quel moment, sans attendre la fin du bail ni demander l'accord du locataire. La vente ne met pas fin à la location : l'acheteur devient le nouveau bailleur et reprend le contrat tel qu'il est, avec le même loyer, la même durée et la même date d'échéance.

Le locataire n'a aucun droit d'achat prioritaire dans ce cas. Les exceptions visent des ventes liées à un immeuble entier, comme la première vente d'un appartement après la division de l'immeuble en lots : elles concernent rarement le bailleur d'un seul appartement (fiche F32001, vérifiée le 1er janvier 2026).

Après la signature, le nouveau propriétaire communique ses coordonnées au locataire. C'est lui qui restituera le dépôt de garantie au départ du locataire, et l'engagement de la caution continue, sauf si l'acte de cautionnement prévoit le contraire. Si l'appartement appartient à plusieurs personnes, après un décès par exemple, tous signent la vente : les recours en cas de blocage sont détaillés dans le guide pour vendre un bien en indivision sans l'accord de tous.

Vous avez donc le choix entre deux chemins. Vendre occupé, maintenant, à un acheteur qui veut louer. Ou vendre libre, plus tard, après un congé délivré pour l'échéance du bail, à n'importe quel acheteur. Le premier est plus rapide, le second rapporte en général plus : la suite de cette page vous aide à chiffrer l'écart.

Le congé pour vente ne se délivre que pour la date d'échéance du bail, jamais en cours de contrat, et sa forme est stricte. Un congé incomplet ou reçu en retard n'est pas valable : le bail se reconduit alors pour trois ans, et votre projet de vente libre recule d'autant. Les étapes ci-dessous valent pour un logement loué vide ; leur ordre est celui de la loi du 6 juillet 1989, telle que la résume la fiche F929 de service-public, vérifiée le 1er juin 2026.

Le prix inscrit dans le congé engage : il vaut offre de vente au locataire. Un prix volontairement excessif, fixé pour le décourager, rend le congé frauduleux, et la loi prévoit alors une amende pénale de 6 000 € au plus pour un propriétaire personne physique, 30 000 € pour une société, en plus des dommages et intérêts dus au locataire.

En meublé, la règle est plus souple. Le congé pour vendre se délivre au moins trois mois avant l'échéance du bail, qui dure en général un an, et le locataire n'a aucun droit de préemption : vous n'avez pas à lui proposer l'achat. Le bail mobilité, lui, se termine à sa date sans congé.

Pour un logement vide, le calendrier est plus long qu'il n'y paraît. Aux six mois de préavis s'ajoutent, si le locataire accepte l'offre, jusqu'à quatre mois pour signer. Le graphique rassemble ces délais légaux en mois : ce sont des durées minimales, à compter de la réception du congé ou de l'acceptation, et non des moyennes observées.

Oui, la vente elle-même reste libre : un appartement occupé par une personne âgée se vend comme un autre, et le bail continue avec l'acheteur. Ce qui change, c'est le congé. La loi protège le locataire de plus de 65 ans dont les revenus des douze derniers mois ne dépassent pas un plafond de ressources, fixé chaque année et publié sur la fiche F929. La même protection joue pour un locataire plus jeune qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant cette condition.

Face à un locataire protégé, vous ne pouvez donner congé pour vendre qu'en lui proposant, pendant le préavis, un logement adapté à ses besoins et à ses moyens, à proximité : même arrondissement ou arrondissement limitrophe, même canton ou canton limitrophe, ou à défaut dans un rayon de 5 km. Faute de proposition, le bail est reconduit. Cette obligation tombe si vous avez vous-même plus de 65 ans, ou si vos propres revenus sont sous le plafond.

En pratique, beaucoup de propriétaires dans cette situation vendent occupé. Le prix en tient compte : l'acheteur sait qu'il ne récupérera pas le logement facilement, et qu'un locataire âgé peut y rester de longues années. À l'inverse, un acheteur qui cherche un placement durable, sans vacance locative, peut y voir une location stable.

Aucun barème officiel ne fixe la décote d'un logement occupé : elle se négocie, au cas par cas. Les fourchettes que l'on lit partout, souvent de 10 à 20 %, sont des ordres de grandeur de professionnels. Le plus sûr est de refaire le calcul que fera votre acheteur, qui part du loyer et non du prix des appartements libres voisins.

Exemple : vous possédez un deux-pièces estimé 240 000 € libre, loué 850 € par mois hors charges, soit 10 200 € par an. À 240 000 €, il rapporte 4,25 % brut. Un investisseur qui exige 5 % ne paiera que 10 200 € divisés par 5 %, soit 204 000 €. Le tableau montre le prix obtenu selon le rendement visé. Ce rendement attendu varie d'une ville à l'autre et d'un acheteur à l'autre : c'est lui, plus que la présence du locataire, qui fait la décote. Avant de vendre son appartement à un investisseur, refaites ce calcul avec votre propre loyer.

Trois éléments réduisent l'écart : un loyer proche du prix du marché, une échéance de bail proche, et un locataire qui paie à l'heure depuis longtemps, quittances à l'appui. Un loyer bas, un bail tout juste reconduit ou un locataire protégé l'augmentent.

Parce qu'il achète un bail autant qu'un appartement, avec ses contraintes. La première est rarement expliquée aux vendeurs : l'acheteur ne pourra pas forcément récupérer le logement à la prochaine échéance. S'il veut le vendre à son tour et que le bail se termine moins de trois ans après son achat, il ne peut donner congé que pour la fin du premier renouvellement. S'il veut l'habiter et que le bail se termine moins de deux ans après l'achat, son congé ne prend effet que deux ans après la signature de l'acte (fiche F32001).

La seconde tient à la performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit être classé au moins F au DPE pour être loué ; ce sera E en 2028 et D en 2034. Ces critères ne s'appliquent pas en cours de bail, mais à chaque renouvellement ou reconduction tacite, et la loi ne prévoit pas de congé pour faire des travaux. Le loyer des logements classés F ou G est gelé depuis le 24 août 2022, révision annuelle comprise (ministère de la Transition écologique, page mise à jour le 19 décembre 2025).

Un appartement classé G vendu loué oblige donc son acheteur à financer une rénovation avec un locataire en place, sans pouvoir augmenter le loyer. Il déduit le coût du chantier et le temps perdu, comme lorsqu'il s'agit de vendre une maison avec travaux. Faire réaliser un DPE récent avant la mise en vente évite de découvrir ce point au moment de l'offre.

Plusieurs affirmations reviennent dans les annonces, les forums et même certains articles spécialisés. Elles sont fausses ou incomplètes, et chacune peut vous faire perdre du temps ou de l'argent. Les cartes rétablissent la règle, d'après les fiches de service-public citées sur cette page.

En plus du dossier de toute vente (titre de propriété, diagnostics, avis de taxe foncière, documents de copropriété), l'acheteur d'un logement occupé doit connaître la location qu'il reprend. Les documents de copropriété se réunissent comme pour toute vente d'appartement, avec les mêmes délais auprès du syndic que pour vendre un appartement rapidement une fois libre. Plus ce dossier est complet dès la première visite, moins l'investisseur prend de marge pour se couvrir contre ce qu'il ignore. Voici les pièces qu'il demandera :

• Le bail signé, ses avenants et la notice d'information remise au locataire.
• Les quittances ou un relevé des loyers encaissés sur les douze derniers mois au moins.
• Le montant du dépôt de garantie, que l'acheteur devra restituer au départ du locataire.
• L'acte de cautionnement, s'il existe, puisque l'engagement de la caution continue.
• L'état des lieux d'entrée et l'inventaire du mobilier pour une location meublée.
• La dernière révision du loyer avec l'indice utilisé, et le DPE en cours de validité.

Un logement occupé ne se vend pas aux ménages qui veulent l'habiter : il faut viser ceux qui achètent pour louer ou pour revendre. Votre locataire connaît déjà le logement et n'a pas besoin de visite. L'investisseur particulier paie souvent le meilleur prix occupé, mais dépend en général d'un prêt. Le marchand de biens paie sur fonds propres et déduit sa marge. Les réseaux d'acheteurs professionnels présentent le dossier à plusieurs acheteurs à la fois, et la vente interactive fixe le prix par des offres en ligne encadrées par un notaire. Le tableau compare ces circuits.

Un acheteur qui paie sans emprunt supprime la condition suspensive de prêt et le délai qui va avec : le délai minimum entre compromis et vente sans prêt dépend alors surtout de la préparation du dossier par le notaire.