Peut-on vendre une maison en l'état, avec travaux ?

Oui, et c'est fréquent. Le Code civil n'impose au vendeur aucune remise en état : la maison se vend telle qu'elle est le jour de la signature, avec sa toiture fatiguée, son installation électrique ancienne ou son étage jamais terminé. « Vendre en l'état » veut dire que l'acheteur prend le bien tel qu'il l'a visité et que le prix intègre les travaux qu'il devra faire.

Trois choses restent obligatoires, quel que soit l'état de la maison. Le dossier de diagnostics est annexé à la promesse ou au compromis. Les défauts que vous connaissez sont signalés à l'acheteur, de préférence par écrit. Les travaux que vous avez réalisés vous-même engagent votre responsabilité pendant plusieurs années. Les parties suivantes détaillent chacun de ces points.

La vraie difficulté est ailleurs : une maison à rénover attire moins d'acheteurs particuliers, parce que leur banque finance mal les travaux. Les acheteurs professionnels, investisseurs et marchands de biens, achètent sur leurs fonds propres et chiffrent eux-mêmes le chantier, en contrepartie d'un prix plus bas qu'une vente après rénovation. Sans prêt à attendre, la vente avance aussi plus vite : c'est tout le sujet du guide sur le délai minimum entre compromis et vente sans prêt.

Les mêmes que pour une maison en parfait état. Le dossier de diagnostic technique, réalisé par un diagnostiqueur certifié, dépend de l'âge de la maison et de sa situation. Il informe l'acheteur, il n'oblige pas le vendeur d'une maison individuelle à faire des travaux. Une toiture amiantée ou une installation électrique dangereuse n'empêche donc pas la vente : nous l'expliquons en détail pour la question « peut-on vendre une maison avec un toit en amiante ».

Ce dossier vous protège. Si un diagnostic manque le jour de l'acte, vous ne pouvez plus vous exonérer de la garantie des vices cachés pour le défaut qu'il aurait révélé (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Les diagnostics les plus courts expirent vite : 6 mois pour l'état des risques et le diagnostic termites, 3 ans pour l'électricité et le gaz, 10 ans pour le DPE. Commandez-les quand la vente se précise.

• DPE : toujours, et audit énergétique en plus pour une maison classée E, F ou G (valable 5 ans).
• Amiante : si le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997.
• Plomb : si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949.
• Électricité et gaz : si l'installation a plus de 15 ans.
• Termites et mérule : dans les zones fixées par arrêté préfectoral.
• Assainissement non collectif : si la maison n'est pas raccordée au tout à l'égout.
• État des risques et pollutions : partout, avec les nuisances sonores aériennes près d'un aéroport.

Entre particuliers, l'acte de vente contient presque toujours une clause qui écarte la garantie des vices cachés. Le Code civil l'autorise : le vendeur répond des vices cachés même s'il les ignorait, « à moins qu'il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie » (article 1643). Les défauts visibles à la visite, comme une fissure en façade ou des tuiles cassées, ne sont de toute façon jamais garantis (article 1642).

Cette clause a trois limites. Elle ne joue pas si vous connaissiez le défaut et l'avez tu : un dégât des eaux repeint juste avant les visites ou une charpente attaquée dont vous aviez le devis relèvent de la mauvaise foi. Elle ne protège pas un vendeur professionnel. Elle ne couvre pas les gros travaux que vous avez faits vous-même, qui relèvent de la garantie décennale (partie suivante).

L'acheteur qui découvre un vice caché a 2 ans à compter de la découverte pour agir (article 1648), dans la limite de 20 ans après la vente, selon la Cour de cassation réunie en chambre mixte le 21 juillet 2023. Il peut demander l'annulation de la vente ou une baisse du prix. La meilleure protection reste simple : lister par écrit, en annexe du compromis, tous les défauts connus et les travaux faits, avec leurs factures.

Elle est plus lourde qu'on ne le croit. Celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est « réputé constructeur » (article 1792-1 du Code civil). Si vous avez vous-même réalisé une extension, refait la charpente ou créé une dalle, vous devez à l'acheteur la garantie décennale pendant 10 ans à compter de la fin de ces travaux, comme une entreprise du bâtiment.

La clause de non-garantie des vices cachés n'y change rien : la Cour de cassation l'a jugé pour des vendeurs qui avaient rénové leur maison avant de la vendre (3e chambre civile, 3 mars 2010, n° 09-11.282). Les travaux de décoration, comme la peinture, le papier peint ou un parquet flottant, ne sont pas concernés. L'acte de vente mentionne aussi si une assurance dommages-ouvrage a été souscrite ; elle est obligatoire pour ce type de travaux, et son absence est un argument de négociation pour l'acheteur.

Si des travaux ont été faits sans le permis ou la déclaration préalable qu'ils exigeaient, le notaire le verra en demandant les autorisations d'urbanisme. Deux voies : régulariser auprès de la mairie avant la vente, ou vendre en informant clairement l'acheteur. Un acheteur professionnel accepte plus souvent ce risque, à condition qu'il soit écrit.

Oui. Une maison dont la rénovation s'est arrêtée, ou dont l'extension n'est pas finie, se vend comme les autres. Il faut décrire précisément ce qui est fait et ce qui reste à faire, joindre les factures et les devis, et préciser si les entreprises ont été payées. Les garanties des artisans, décennale comprise, suivent la maison : l'acheteur peut les actionner après la vente.

Si le chantier repose sur un permis de construire encore en cours, l'acheteur peut le reprendre à son nom par un transfert de permis, demandé à la mairie avec votre accord écrit. Sans ce transfert, il devra déposer son propre permis avant de reprendre le chantier. Ne déclarez pas achevés des travaux qui ne le sont pas : l'acte de vente doit décrire la maison telle qu'elle est le jour de la signature.

Rarement les gros. Un acheteur déduit le coût des travaux, mais il ajoute une marge pour les imprévus et son propre temps ; inversement, vos travaux ne se retrouvent presque jamais en entier dans le prix, parce qu'il aurait choisi d'autres matériaux ou un autre plan. Rénover une cuisine ou une salle de bains avant de vendre revient souvent à avancer une dépense que vous ne récupérerez qu'en partie, plusieurs mois plus tard.

Les petits travaux, eux, se rentabilisent : réparer une fuite, remplacer des tuiles cassées, vider et nettoyer la maison. Ils évitent qu'un défaut mineur fasse imaginer un chantier plus lourd qu'il n'est.

La performance énergétique est le seul poste qui pèse fortement sur le prix. Selon les Notaires de France, une maison ancienne classée G s'est vendue en 2024 en moyenne 25 % moins cher qu'une maison équivalente classée D, contre 17 % en 2021. Pour une maison F, l'écart est passé de 10 % à 18 %. Les investisseurs y sont attentifs, car un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, et un logement F ne le pourra plus en 2028. C'est aussi la raison pour laquelle beaucoup de propriétaires choisissent de vendre à un investisseur immobilier, qui chiffre lui-même la rénovation énergétique et l'intègre à son offre.

Partez de la valeur de la maison une fois rénovée, puis retirez le coût des travaux et une marge pour le risque que prend l'acheteur. La valeur rénovée se lit dans les ventes récentes de maisons comparables du quartier, publiées par l'administration fiscale sur le site DVF. Le coût des travaux se fonde sur des devis d'artisans, pas sur une estimation à l'œil.

Exemple fictif : une maison qui vaudrait 240 000 € rénovée, avec 55 000 € de travaux chiffrés par devis. Un acheteur particulier proposera rarement plus de 185 000 €, et souvent moins, s'il obtient son prêt. Un acheteur professionnel ajoute à son calcul les frais, la durée du chantier et les imprévus, et fait une offre ferme en conséquence. L'écart avec le prix rêvé se compense par la certitude de vendre, et par l'économie des mois de crédit, de taxe foncière et d'assurance d'une maison vide.

Un prix affiché trop haut est la première raison pour laquelle une maison à rénover ne se vend pas : les acheteurs font leur calcul pendant la visite et ne reviennent pas.

Deux profils achètent ces maisons. Le particulier bricoleur cherche un prix bas pour en faire sa résidence ; il dépend de sa banque, qui demande souvent les devis avant de financer les travaux et peut refuser au dernier moment. L'investisseur ou le marchand de biens achète pour rénover puis louer ou revendre ; il paie sur ses fonds propres et connaît le coût d'un chantier. Ces mêmes investisseurs achètent aussi des logements occupés, ce qui permet de vendre un appartement loué sans attendre la fin du bail.

Vendre à un acheteur qui n'emprunte pas raccourcit aussi le calendrier, parce qu'il n'y a pas de condition suspensive de prêt à attendre. Le revers est un prix inférieur à celui qu'obtiendrait, avec de la chance, un particulier très motivé.

Une vente en l'état suit les étapes de toute vente immobilière, avec deux points d'attention : la franchise sur les défauts que vous connaissez, et la clause de non-garantie des vices cachés, qui ne protège que le vendeur de bonne foi.