Vendre un bien hérité : quel impôt sur la plus-value ?

Hériter ne déclenche aucun impôt sur la plus-value : la transmission est taxée par les droits de succession, calculés sur la valeur du bien au jour du décès. L'impôt sur la plus-value n'apparaît qu'au moment où l'héritier revend, et seulement si le prix de vente dépasse cette valeur. Tout le gain accumulé du vivant du défunt disparaît au décès : une maison achetée 80 000 € en 1985 et estimée 350 000 € dans la déclaration de succession ne sera taxée que sur ce qu'elle prend au-delà de 350 000 €.

Concrètement, la question se pose dans deux cas : quand la vente intervient plusieurs années après le décès, dans un marché qui a monté, ou quand la valeur déclarée au notaire était basse. Les démarches de la vente maison succession (accord des héritiers, attestation immobilière, délais) sont traitées dans un guide à part ; celui-ci ne parle que de l'impôt. L'administration fiscale résume la règle ainsi :

Le calcul suit cinq étapes, toujours dans le même ordre. Il se fait pour chaque héritier vendeur, sur sa part du prix : deux enfants qui vendent ensemble ont chacun leur propre calcul, leurs propres abattements et leurs propres exonérations. C'est le notaire chargé de la vente qui le fait, sur le formulaire 2048-IMM, mais rien n'empêche de le refaire avant de signer le compromis pour connaître son prix net.

Deux différences avec un bien acheté changent tout : le point de départ est la valeur de la déclaration de succession, et la durée de détention repart de zéro à la date du décès, quelle que soit l'ancienneté de l'achat par le défunt (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20).

Les droits de succession et les honoraires du notaire liés au bien s'ajoutent à la valeur au décès, ce qui réduit d'autant la plus-value. Trois règles, toutes écrites dans la doctrine fiscale, limitent ce que vous pouvez ajouter, et elles sont souvent mal reprises : seuls les frais réels comptent, seulement la part qui revient au bien vendu, et seulement ceux que vous avez payés vous-même.

Voici un exemple fictif, calculé de bout en bout avec le barème officiel des droits en ligne directe (Service-Public F14198, vérifié le 9 février 2026) et les taux d'impots.gouv.fr. Deux enfants héritent à parts égales, en mars 2024, d'une maison déclarée 320 000 €, seul bien de la succession. Chacun reçoit 160 000 €, abattement de 100 000 € déduit, et paie 10 194 € de droits. Ils vendent en mars 2027 pour 380 000 €, après 600 € de diagnostics.

Chaque enfant déclare 19 506 € de plus-value et paie 7 061 € au total, soit 14 122 € pour la fratrie. Vendue 3 ans après le décès, la maison ne bénéficie d'aucun abattement. Sans les droits de succession ajoutés à la valeur au décès, chaque plus-value aurait été de 29 700 € et la facture de chacun de 10 751 € : garder l'avis de paiement des droits vaut ici 3 690 € par enfant.

Non, dès que la vente est proche. Une valeur basse fait payer moins de droits de succession, mais elle gonfle la plus-value à la revente, taxée à 36,2 % sans abattement avant 6 ans. Comme les droits payés s'ajoutent eux aussi à la valeur au décès, chaque euro déclaré en plus coûte 20 centimes de droits dans la tranche la plus courante et retire jusqu'à 1,20 € de plus-value taxable.

Le graphique reprend un exemple fictif : un enfant unique hérite d'une maison, seul bien de la succession, qu'il revend 300 000 € deux ans après le décès. Déclarée 240 000 €, elle lui coûte 38 432 € en droits et en impôt ; déclarée 270 000 €, 32 194 €. La valeur à inscrire reste la valeur de marché au jour du décès : une sous-évaluation peut être rectifiée par l'administration. Mais quand plusieurs estimations encadrent cette valeur, retenir le haut de la fourchette coûte souvent moins cher si la maison doit être vendue vite.

Les exonérations s'apprécient pour l'héritier qui vend, jamais pour le défunt : que la maison ait été la résidence principale de vos parents ne suffit pas. Dans une même vente, un héritier peut être exonéré et ses frères et sœurs taxés. Les cas prévus par impots.gouv.fr et les Notaires du Grand Paris, lus le 8 novembre 2026, sont les suivants :

• Le logement était votre propre résidence principale au jour de la vente, par exemple parce que vous y êtes venu vivre après le décès.
• Le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €, ce qui concerne surtout un garage ou une petite parcelle.
• Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre années précédentes et vous réemployez le prix dans les 24 mois pour l'acheter.
• Vous vendez plus de 22 ans après le décès pour l'impôt sur le revenu, plus de 30 ans après pour les prélèvements sociaux.

Il faut attendre au moins 6 ans après le décès pour obtenir le premier abattement, et 5 ans pour utiliser le forfait travaux de 15 %. L'abattement pour l'impôt sur le revenu est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e ; pour les prélèvements sociaux, de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu'à la 30e (impots.gouv.fr). Une maison vendue 10 ans après le décès est ainsi taxée sur 70 % de sa plus-value pour l'impôt et sur 91,75 % pour les prélèvements sociaux.

Attendre a donc un effet limité les premières années, et la plupart des maisons héritées se vendent bien avant. Le vrai réglage se fait plus tôt, au moment de la déclaration de succession : une valeur juste et documentée (deux estimations d'agences ou l'avis du notaire, avec la date) réduit la plus-value future sans attendre. La date de départ elle-même ne bouge pas : c'est le jour du décès, même si le partage entre héritiers a lieu des années plus tard (BOI-RFPI-PVI-20-20).

Quand des héritiers vendent ensemble à un acheteur extérieur, chacun est imposé sur la fraction du prix qui correspond à sa part, comme l'écrivent les Notaires du Grand Paris. Le notaire établit une déclaration par vendeur et retient l'impôt de chacun sur sa part du prix : un héritier qui habitait la maison peut être exonéré pendant que les autres paient.

Le rachat de la part d'un frère ou d'une sœur n'est pas taxé à la plus-value : le partage d'une indivision issue d'une succession, même avec une soulte, échappe à l'impôt sur la plus-value. Si l'héritier qui a racheté les parts revend ensuite, sa durée de détention court pour le tout depuis le décès, date d'entrée dans l'indivision (BOI-RFPI-PVI-20-20). Pour un bien dont le défunt n'avait que l'usufruit, la règle diffère : le point de départ est la date à laquelle vous avez reçu la nue-propriété, comme l'explique le guide pour vendre une maison en usufruit.

Le notaire de la vente calcule la plus-value, remplit le formulaire 2048-IMM et paie l'impôt au service de la publicité foncière, en le prélevant sur le prix avant de vous verser le solde (Service-Public F10864, vérifié le 15 avril 2026). Vous n'avez rien à payer après coup, à une condition : lui donner les justificatifs à temps, en particulier la déclaration de succession, l'avis de paiement des droits et les factures de travaux. Sans eux, il retient la valeur au décès seule, sans majoration.

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe sur les plus-values élevées s'ajoute, de 2 % à 6 % selon le montant ; elle ne concerne ni les ventes exonérées ni les terrains à bâtir. Le montant de la plus-value doit aussi figurer sur votre déclaration de revenus de l'année de la vente, même si l'impôt a déjà été payé par le notaire (Notaires du Grand Paris).