Peut-on vendre un bien après une donation ? Donateur et donataire

Non. Une donation transfère immédiatement la propriété au donataire, rappelle Service-Public, et elle ne peut pas être révoquée en principe. Le jour où l'acte est signé chez le notaire, le parent qui a donné la maison n'en est plus propriétaire : il ne peut ni la vendre, ni l'hypothéquer, ni la donner une seconde fois. Un compromis qu'il signerait seul serait la vente du bien d'autrui.

Deux situations lui laissent un rôle. S'il a gardé l'usufruit, il reste titulaire d'un droit sur le bien et doit signer toute vente de la pleine propriété avec le donataire, comme pour vendre une maison en usufruit reçue d'une autre façon. Si l'acte contient une clause d'inaliénabilité ou de retour, la vente ne peut pas se faire sans lui. Dans les deux cas, il ne vend pas seul : il donne son accord à une vente décidée avec le propriétaire.

Pour reprendre le bien, le donateur doit faire annuler la donation par le tribunal judiciaire. La loi ne le permet que dans trois cas, chacun avec son délai, et les juges vérifient que les faits sont assez graves. Le droit de retour joue à part : si l'enfant qui a reçu meurt avant le parent sans laisser de descendant, le bien revient au parent de plein droit.

Beaucoup de parents donnent leur maison en gardant l'usufruit : l'enfant reçoit la nue-propriété, le parent garde le droit d'habiter la maison ou d'en toucher les loyers jusqu'à son décès. Chacun ne possède alors qu'une partie des droits. L'enfant peut vendre sa nue-propriété seule et le parent son usufruit seul, mais très peu d'acheteurs s'y intéressent. Pour vendre la maison entière, il faut les deux signatures sur le même acte.

Le prix se partage ensuite entre le parent et l'enfant. Les deux peuvent fixer la répartition d'un commun accord ; à défaut, le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts sert de référence et dépend de l'âge de l'usufruitier. À 60 ans, l'usufruit vaut 50 % de la pleine propriété, selon l'exemple donné par la Chambre des notaires de la Gironde.

Au décès du parent, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires à payer. Il peut alors vendre seul, sous réserve des clauses de l'acte et de l'accord de ses frères et sœurs, traités plus bas.

Oui. Le donataire est propriétaire dès la signature de l'acte notarié, et ni le Code civil ni les fiches de Service-Public lues pour ce guide ne fixent de délai d'attente avant une revente. Une maison reçue en mars peut être mise en vente en avril. Ce qui bloque une vente, ce n'est jamais le calendrier : ce sont les clauses écrites dans l'acte de donation et la protection des autres enfants du donateur.

Avant de signer un mandat ou un compromis, demandez une copie de l'acte de donation au notaire qui l'a reçu et cherchez quatre mentions : réserve d'usufruit, interdiction d'aliéner (ou clause d'inaliénabilité), droit de retour conventionnel, et la liste des enfants qui ont participé à l'acte. Le tableau ci-dessous dit, pour chaque cas, qui doit signer la vente et ce qui la débloque.

C'est la clause par laquelle le donateur interdit au donataire de vendre, de donner ou parfois d'hypothéquer le bien pendant une période fixée. Elle sert souvent à garder une maison de famille dans la famille, ou à protéger un enfant jeune ou endetté. Elle n'est valable qu'à deux conditions, posées par l'article 900-1 du Code civil depuis 1971 : être temporaire, par exemple jusqu'au décès du donateur, et reposer sur une raison sérieuse.

Une clause perpétuelle, ou sans motif réel, peut donc être contestée. Tant qu'elle est valable, le donataire ne peut pas vendre : la clause doit être levée avant la signature, par le donateur ou par le juge.

Parce qu'un parent ne peut pas donner plus que la quotité disponible : la moitié de son patrimoine avec un enfant, le tiers avec deux, le quart avec trois ou plus, d'après Service-Public. Le reste, la réserve, revient obligatoirement aux enfants. Une donation trop généreuse à l'un d'eux peut donc être réduite au décès du parent, et cette réduction peut aller jusqu'à atteindre l'acheteur de la maison.

Le mécanisme se déroule en cinq temps. Il ne vise l'acheteur qu'en dernier recours, quand le donataire ne peut pas payer ce qu'il doit. C'est ce dernier temps que le notaire neutralise en faisant signer l'acte de vente par les héritiers réservataires, comme le rappelle la réponse du ministère de la Justice publiée au Journal officiel du 9 avril 2019. Le notaire fait la même vérification dans toute vente maison succession : un frère qui refuse de signer ne bloque pas la vente, mais il la rend moins sûre pour l'acheteur.

Le calcul part de la valeur écrite dans l'acte de donation, pas du prix que le parent avait payé à l'origine. Service-Public le formule ainsi : pour un bien reçu par donation, « le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ». Une maison sous-évaluée dans l'acte pour réduire les droits produit donc une plus-value plus forte à la revente. La résidence principale du donataire reste exonérée, comme pour tout vendeur.

La durée de détention, qui ouvre droit aux abattements, court à partir de la date de l'acte de donation, précise la doctrine fiscale (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20). Vendre la maison six ans après l'avoir reçue donne 6 % d'abattement sur l'impôt de 19 % ; après 22 ans, l'impôt sur le revenu disparaît, et après 30 ans les prélèvements sociaux de 17,2 % aussi.

Oui, et c'est souvent plus simple qu'avant. Au décès du parent, l'usufruit qu'il s'était réservé s'éteint, le droit de retour conventionnel ne peut plus jouer puisque l'enfant lui a survécu, et une clause d'inaliénabilité limitée à la vie du donateur tombe d'elle-même. L'enfant qui a reçu un lot dans une donation-partage est alors seul propriétaire de ce lot et peut le vendre.

Reste la question des frères et sœurs. Dans une donation-partage, chaque enfant reçoit en général son lot dans le même acte, et beaucoup d'actes contiennent déjà une renonciation des enfants à réclamer le bien à un acheteur. Si l'acte n'en prévoit pas, le notaire peut demander leur intervention à la vente pendant les délais de l'action en réduction. Un enfant peut aussi y avoir renoncé par avance, du vivant du parent, dans un pacte successoral signé devant deux notaires (Service-Public F16251).

Si le bien reçu est détenu à plusieurs, par exemple une maison donnée à deux enfants en indivision, la vente suit les règles de l'indivision : il faut l'accord de tous les indivisaires ou, si le refus de l'un d'eux met en péril l'intérêt commun, une autorisation du juge (article 815-5 du Code civil).

Dans l'ordre : l'acte de donation d'abord, pour repérer les clauses ; puis les signatures nécessaires, celle du donateur s'il a gardé l'usufruit ou imposé une clause, celles des frères et sœurs si le notaire les demande ; enfin la vente elle-même. Réunir ces accords avant de chercher un acheteur évite qu'un compromis signé reste bloqué des mois faute d'une signature familiale.

Le reste du calendrier est celui de toute vente : diagnostics, compromis, puis acte authentique, avec un délai entre compromis et acte qui dépend surtout du financement de l'acheteur. Quand la famille a besoin du prix rapidement, pour payer une maison de retraite ou solder un partage, les solutions de vente rapide maison (investisseur, marchand de biens, réseau d'acheteurs sans prêt) raccourcissent cette dernière étape, au prix d'une décote.