Congé pour vente : délais, lettre et droit de préemption du locataire

C'est la lettre par laquelle le propriétaire d'un logement loué annonce au locataire qu'il ne renouvellera pas le bail, parce qu'il veut vendre le logement libre. La loi du 6 juillet 1989 n'admet que trois motifs de congé donné par le bailleur : vendre, reprendre le logement pour l'habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux comme une faute du locataire. Le congé pour vente est le seul des trois qui oblige à proposer d'abord le logement au locataire.

Un autre chemin existe : vendre à tout moment avec le locataire en place, l'acheteur reprend alors le bail tel qu'il est, sans préavis à respecter. Ce second chemin, plus rapide mais en général moins bien payé, est détaillé dans notre guide pour vendre un appartement loué. Ici, tout porte sur le premier : faire partir le locataire à l'échéance, dans les règles, pour vendre sans occupant.

Les congés pour vente obéissent à des règles de date et de forme strictes, et la sanction d'une erreur est lourde : le congé ne vaut rien, le bail se reconduit, et en location vide il repart pour trois ans. La fiche F929 de Service-Public, vérifiée le 1er juin 2026, sert de base à ce guide.

En location vide, le locataire doit recevoir la lettre au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail ; en meublé, au moins 3 mois avant. Le délai se compte à partir de la réception, et non de l'envoi : une lettre recommandée postée le dernier jour mais retirée plus tard arrive trop tard, et un congé reçu en retard n'est pas valable. Les week-ends et jours fériés comptent dans le délai.

Service-Public donne deux exemples. Pour un bail qui se termine le 31 août, le locataire doit avoir reçu la lettre au plus tard le 28 février. Pour une échéance au 20 septembre, la réception doit avoir lieu au plus tard le 20 mars, et l'offre de vente faite au locataire court alors jusqu'au 20 mai. Si le locataire achète, le préavis est prolongé jusqu'à la date limite de signature.

Envoyer le congé très tôt ne pose pas de problème : il reste valable, mais le délai ne démarre qu'à la date où il aurait dû être donné. Prévoyez donc large, sept ou huit mois avant l'échéance, pour absorber un courrier non retiré ou une adresse à corriger. Un bail vide signé par un particulier dure trois ans : retrouvez la date exacte sur le contrat, ou sur l'avenant du dernier renouvellement.

Trois modes d'envoi sont admis par la loi, et un quatrième sous condition. Un simple courriel ou une lettre ordinaire ne valent rien, même si le locataire reconnaît les avoir lus. Le choix change surtout le point de départ du délai et la preuve dont vous disposerez si le locataire conteste ; le tableau compare les quatre possibilités.

Si le logement est loué à plusieurs personnes, chaque signataire du bail reçoit sa propre lettre, et les deux époux même si un seul a signé ; les partenaires de Pacs aussi, s'ils l'ont demandé. Un congé adressé à un seul des deux époux fait partie des motifs de contestation listés par Service-Public.

Le congé vaut offre de vente : il doit donc dire précisément ce qui est vendu et à quel prix, comme le ferait une promesse. Il porte sur la totalité des locaux loués, annexes comprises (cave, parking), et non sur le seul appartement. Un oubli dans cette liste suffit à le faire annuler. Les mentions obligatoires viennent d'abord, d'après la fiche F929, puis deux points pratiques : la rédaction et la signature.

En location vide, le congé pour vente donne au locataire le droit d'acheter en priorité, au prix et aux conditions écrits dans la lettre. S'il y a plusieurs locataires, chacun a ce droit. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis ; sans réponse dans ce délai, elle est réputée refusée et vous êtes libre de vendre à qui vous voulez, au même prix ou plus cher. Pendant le préavis, le locataire doit laisser visiter le logement aux acheteurs, dans la limite de 2 heures par jour, jamais le dimanche ni un jour férié, selon la fiche F35784.

Le locataire qui achète ne paie pas de commission d'agence, et toute promesse déjà signée avec un autre acheteur tombe. Le droit ne joue pas si vous vendez à un parent jusqu'au troisième degré qui s'engage à habiter le logement au moins deux ans après la fin du préavis. Les étapes ci-dessous suivent l'ordre de la fiche F929 ; le délai de signature rejoint ce que nous expliquons sur le délai compromis de vente.

Le meublé suit l'article 25-8 de la loi de 1989, plus souple que le régime de la location vide sur deux points : le délai et la préemption. Le reste ne change pas : le congé ne prend effet qu'à l'échéance du bail, il est motivé, et il se délivre par les mêmes modes d'envoi. La protection du locataire âgé aux ressources modestes s'applique aussi en meublé.

Oui, mais sous condition quand le locataire est protégé : il a plus de 65 ans à la date d'échéance, ou il a à sa charge une personne de plus de 65 ans, et les revenus de son foyer sur les 12 mois précédant le congé restent sous un plafond. Le bénéficiaire de l'allocation de présence parentale est protégé lui aussi en location vide. Face à ce locataire, le bail se renouvelle à l'échéance, sauf si vous lui proposez un relogement adapté à ses besoins et à ses moyens, à proximité : même arrondissement ou arrondissement limitrophe, même canton ou canton limitrophe, sinon dans un rayon de 5 km.

La protection tombe si vous avez vous-même plus de 65 ans à la date d'échéance, ou si vos propres revenus sont sous les mêmes plafonds. Les montants publiés par Service-Public sont plus élevés à Paris et en Île-de-France : 26 920 € pour une personne seule, 40 233 € pour deux. Le graphique donne les plafonds pour le reste de la France ; les pages concurrentes qui citent encore des montants de 2022 sont dépassées, vérifiez toujours la fiche F929 l'année du congé.

Pas forcément à la première échéance. Depuis la loi ALUR, retouchée en 2015, tout dépend du temps écoulé entre votre achat et la fin du bail en cours. Si l'échéance tombe plus de trois ans après l'achat, vous donnez congé pour cette échéance. Si elle tombe moins de trois ans après, vous devez attendre la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction. Le Congrès des notaires reproduit le texte de l'article 15, cité ci-dessous.

L'exemple de Service-Public : un logement acheté le 1er mars 2026, dont le bail se termine le 31 mai 2028, ne peut être libéré que pour le 31 mai 2031. Cette règle pèse sur le prix d'un logement vendu loué, parce que l'acheteur sait qu'il devra attendre.

La fraude coûte le plus cher. Un prix fixé très haut pour décourager tout acheteur rend le congé frauduleux : le propriétaire encourt une amende pénale de 6 000 € au plus, 30 000 € pour une société comme une SCI, en plus des dommages et intérêts dus au locataire. Le juge regarde si le bailleur a vraiment cherché à vendre, par exemple par des annonces ou un mandat. Le locataire dispose de trois ans pour agir, et doit d'abord tenter une conciliation, obligatoire quand le litige porte sur 5 000 € ou moins.

Service-Public liste les motifs pour lesquels un locataire peut contester le congé, qu'il soit encore dans le logement ou déjà parti. Chacun de ces défauts peut faire annuler le congé : le bail est alors reconduit, et en location vide le projet de vente libre recule de trois ans. Les huit erreurs les plus courantes :

• La lettre arrive moins de 6 mois avant l'échéance en location vide, ou moins de 3 mois en meublé.
• Le congé vise une autre date que l'échéance du bail, par exemple la date à laquelle vous avez trouvé un acheteur.
• Une mention obligatoire manque : motif, prix, conditions, description, alinéas de l'article 15 ou notice.
• La lettre est partie en courrier simple ou par courriel.
• Un seul des locataires ou des époux a reçu le congé.
• Le congé n'est pas signé par le propriétaire, par tous les coindivisaires ou par un mandataire habilité.
• Le locataire est protégé et aucun relogement à proximité ne lui a été proposé.
• Le prix a baissé ensuite sans que le locataire en soit informé.

Un congé valable met fin au bail à l'échéance : le locataire qui reste après cette date n'a plus de contrat. Vous ne pouvez pas pour autant changer les serrures ni vider le logement vous-même. Il faut obtenir une décision du juge, puis la faire exécuter par un commissaire de justice, qui délivre un commandement de quitter les lieux avant toute expulsion, comme le détaille la fiche Service-Public sur l'expulsion du locataire (F31272).

Le calendrier compte. La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante : pendant cette période, l'expulsion d'un locataire ne peut pas avoir lieu, elle est reportée (fiche F34736, vérifiée le 1er novembre 2026). Une échéance de bail fixée en hiver retarde donc d'autant une vente libre si le locataire refuse de partir. Avant d'en arriver là, un échange écrit et une conciliation règlent souvent la question, et un acheteur peut aussi reprendre le logement occupé.

Le congé pour vente rapporte en général un meilleur prix, puisque tous les acheteurs, y compris ceux qui veulent habiter le logement, peuvent se positionner. Il a un coût en temps : au moins six mois de préavis, deux mois d'offre au locataire, parfois quatre mois de plus s'il achète avec un prêt, et l'échéance elle-même, qui peut être loin. Il suppose aussi un locataire qui part à la date prévue.

Vendre occupé se fait tout de suite, sans congé ni préemption dans le cas le plus courant, mais à un public plus étroit d'investisseurs qui achètent un rendement. Avant de décider, comparez les deux calendriers à votre propre échéance de bail, et chiffrez l'écart de prix à votre loyer. Si l'échéance est lointaine ou le locataire protégé, vendre à un investisseur immobilier avec le bail en cours est souvent la voie la plus directe.

Nous avons lu le 5 novembre 2026 les fiches Service-Public F929 (congé donné par le bailleur, vérifiée le 1er juin 2026) F35784 (vente d'un logement loué, vérifiée le 1er janvier 2026) et F34736 (trêve hivernale, vérifiée le 1er novembre 2026), le rapport du 119e Congrès des notaires sur la délivrance d'un congé en vue de la vente, et l'analyse de l'ANIL sur le meublé. Les plafonds de ressources viennent du tableau de la fiche F929, recopié tel quel. Le site Légifrance n'a pas pu être ouvert ce jour-là : l'article 15 est cité d'après le rapport des notaires.

Nous avons aussi lu les douze pages les mieux classées sur la requête « congé pour vente » pour repérer ce qui manquait : plafonds à jour, règle des trois ans après un achat, liste complète des causes de nullité. Les dates données en exemple sont celles de Service-Public ; adaptez-les à l'échéance de votre propre bail.