Peut-on vendre une maison insalubre, fissurée ou en mauvais état ?

Tout dépend d'une question simple : une autorité publique a-t-elle pris un arrêté sur la maison ? Sans arrêté, une maison abîmée, humide ou fissurée se vend comme n'importe quel bien ancien, au prix que son état justifie. Le guide pour vendre une maison avec travaux détaille ce cas général, diagnostics et clause de non-garantie compris.

Avec un arrêté, la maison porte une obligation de travaux qui la suit. Deux procédures existent depuis l'ordonnance du 16 septembre 2020, qui a rapproché leurs règles : l'insalubrité, qui relève du préfet et menace la santé des occupants, et la mise en sécurité, nouveau nom du péril, qui relève du maire et vise la solidité du bâtiment. Le tableau ci-dessous dit, pour chaque situation, qui décide et ce que l'acheteur doit recevoir.

Oui, l'arrêté de traitement de l'insalubrité n'interdit pas la vente. Il oblige le propriétaire, ou le titulaire de droits réels sur le bien, à réaliser les mesures prescrites dans le délai fixé, qui ne peut pas être inférieur à 1 mois après la notification. Celui qui achète prend cette qualité de propriétaire : il reprend la maison avec ses obligations, ce qui explique pourquoi il doit les connaître avant de signer et pourquoi le prix en tient compte.

Les deux procédures suivent le même calendrier, que l'arrêté vienne du préfet (insalubrité) ou du maire (mise en sécurité). Savoir à quelle étape se trouve votre dossier dit ce que vous devez annoncer à un acheteur : un rapport en cours n'a pas les mêmes effets qu'un arrêté notifié ou qu'une astreinte déjà courue.

Oui, et la loi prévoit même des contrats qui libèrent le propriétaire de ses obligations. L'arrêté de mise en sécurité, qui a remplacé l'arrêté de péril, vise un bâtiment dont les murs ou la structure n'offrent plus la solidité nécessaire à la sécurité des occupants ou des voisins. En urgence, le maire peut demander au tribunal administratif un expert, qui se prononce dans les 24 heures ; la démolition exige l'autorisation du président du tribunal judiciaire.

Service-Public cite trois montages qui transfèrent les travaux prescrits à l'autre partie, en plus d'une vente classique à un acheteur informé. Vous pouvez par exemple vendre sa maison en viager à charge pour l'acheteur, appelé débirentier, d'exécuter les travaux et, si besoin, d'héberger les occupants. Les mêmes règles valent sous arrêté d'insalubrité.

Oui, une maison fissurée se vend librement : aucun texte n'impose de réparer avant la vente, et la plupart des fissures ne déclenchent aucun arrêté. Ce que la loi exige, c'est que l'acheteur sache. Une fissure masquée par un enduit frais ou par un meuble devant le mur devient un défaut caché, et c'est cette dissimulation, bien plus que la fissure elle-même, qui expose le vendeur à un recours.

Il risque la garantie des vices cachés. Le Code civil (articles 1641 à 1649) vise un défaut non apparent au moment de l'achat, déjà présent, qui rend le bien impropre à l'usage prévu ou en diminue très fortement l'usage. L'acheteur peut alors garder la maison et obtenir une baisse du prix, ou la rendre et récupérer le prix. Il dispose de 2 ans à partir de la découverte du défaut, dans la limite de 20 ans après la vente.

Un vendeur qui connaissait le défaut doit en plus des dommages et intérêts, et la clause qui écarte la garantie, courante dans une vente en l'état, ne le protège pas s'il savait. La Cour de cassation a même admis la garantie quand le dommage touche un bâtiment voisin du même vendeur : le 25 septembre 2025 (pourvoi n° 23-23.070), des acheteurs ont été indemnisés parce que le plafond rouillé de la cave contiguë menaçait de s'effondrer et les a obligés à quitter leur maison le temps de l'étayer.

Le dossier se prépare avant la première visite : l'état des risques doit d'ailleurs être remis dès cette visite, selon Géorisques. Plus il est complet, moins l'acheteur a de raisons d'appliquer une décote de précaution, et moins il aura d'arguments plus tard. La liste ci-dessous couvre une maison sous arrêté comme une maison simplement abîmée.

• La copie de l'arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité, avec le rapport qui l'a précédé et les courriers de la mairie ou de la préfecture.
• Le dossier de diagnostic technique complet, dont le DPE, l'amiante, le plomb et l'état de l'électricité et du gaz selon l'âge du logement.
• L'état des risques à jour, avec la mention des indemnités reçues après une catastrophe naturelle.
• Le rapport d'un expert en fissures ou d'un bureau d'études de sol, s'il en existe un.
• Les devis des travaux prescrits ou envisagés, qui servent de base à la négociation du prix.
• Les factures et les attestations d'assurance des travaux déjà réalisés, et les échanges avec votre assureur.

Oui. L'état du bâtiment ne dispense d'aucun diagnostic : une maison insalubre ou fissurée doit avoir son DPE, son état des risques et les autres diagnostics que son âge et son équipement imposent, comme toute maison vendue. Le guide sur le dpe pour vendre une maison précise ce qui se passe s'il manque au moment de l'annonce ou de l'acte.

Une maison dégradée affiche souvent une étiquette F ou G. Cette note ne bloque pas la vente d'une maison occupée par son propriétaire ; elle pèse surtout sur un acheteur qui voudrait louer, puisque les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif.

Un acheteur qui finance par un prêt bute souvent sur sa banque : un bien sous arrêté, inhabitable ou aux fondations douteuses inspire peu un établissement prêteur. Les candidats réalistes sont donc ceux qui paient sur leurs fonds propres et chiffrent eux-mêmes les travaux : investisseurs, artisans, particuliers qui rénovent. Choisir de vendre sa maison à un marchand de biens donne en général une réponse plus rapide, à un prix qui déduit les travaux et le risque.

Pesez enfin le coût de l'attente. Sous arrêté, la maison vacante ne peut pas être louée, l'astreinte peut courir et la taxe foncière continue. Comparez le prix proposé à ce que vous coûterait chaque mois de détention, et pas seulement au prix d'une maison saine du même quartier.

Nous avons lu, le 4 novembre 2026, les fiches de Service-Public sur l'habitat insalubre (F16158) et l'habitat menaçant ruine (F16104), toutes deux vérifiées le 12 juillet 2024, la fiche sur les risques encourus par le propriétaire (F289), la fiche générale sur la garantie des vices cachés (F11007) et l'actualité du 29 octobre 2025 sur l'arrêt de la Cour de cassation, ainsi que les pages de Géorisques sur l'information des acquéreurs et sur les chiffres clés des risques naturels.

Nous avons aussi relu les quatorze pages qui ressortent sur ces questions dans Google, dont les guides d'experts en fissures et de spécialistes des biens sous arrêté. Les décotes en pourcentage qu'on y lit ne citent aucune source : nous ne les reprenons pas, et le prix d'une maison sous arrêté se calcule à partir du devis des travaux prescrits.